「釘契」是香港地產市場中的一個重要概念，涉及到物業的法律狀態及其買賣交易的可行性。許多釘契物業經常以折讓形式出售，吸引不少投資者參與拍賣。然而，釘契對於物業的買賣及按揭申請有著深遠的影響。本文將深度探討什麼是釘契，如何查詢物業是否被釘契，釘契物業是否可以買賣，以及如何解決釘契問題。
什麼是釘契？
釘契是指當物業出現某些法律或財務問題時，需在土地註冊處進行的紀錄。這種紀錄使得公眾在查冊時可以看到與該物業有關的釘契事項，從而了解該物業的法律狀態。
物業為什麼會被釘契？
物業被釘契的原因通常有以下幾個主要方面：
- 業主欠債：當物業的業主未能按時償還銀行的按揭、財務公司的貸款、管理公司的費用，或其他私人債務時，債權人可能會通過法律手段追討欠款，並凍結相關資產。
- 欠交款項：如果業主未能支付管理費，或者違反了契約中的條款，業主立案法團可能會提出申索。此外，拖欠差餉和地租也會導致釘契的情況出現。
- 僭建物：業主如果在單位內進行了違法的僭建，並且未能按照《建築物條例》進行合法的申請，屋宇署可能會發出清拆令，要求業主解除僭建物。這類清拆令會被正式註冊於土地註冊處，並在查冊中顯示相關信息，例如「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」。
釘契物業可以買賣嗎？
釘契物業的買賣可行性通常取決於釘契的原因及其嚴重性。常見的釘契原因如僭建或金錢糾紛等。如果釘契是因為僭建，且未構成居住安全的風險，則準買家仍可在了解風險的基礎上進行交易。準買家可評估清拆僭建物所需的資金，並在諮詢法律意見後，決定是否進行交易。另外，若能解決釘契問題並獲得相關文件證明，則可委託熟悉物業交易的律師向土地註冊處進行「解釘」的申請。
釘契物業值得購買嗎？
儘管購買釘契物業的風險較高，但由於其售價往往低於市價，因此仍然吸引一些投資者進場。許多釘契物業會出現在銀主拍賣市場，以較低的價格出售。然而，買家必須清楚風險轉嫁問題。如果物業尚未「解釘」，與該物業相關的所有問題，包括僭建和業權糾紛，都會轉嫁給新買家。因此，新買家需要做好心理準備，未來可能會面對政府、財務機構或債權人的糾纏。
釘契物業是否能成功申請按揭？
被釘契的物業是否能申請按揭，主要取決於釘契的原因及其嚴重性。此外，各間銀行的政策可能會有所不同，銀行在審批過程中通常會要求委託測量師進行實地考察，以確定物業的狀況。
釘契對物業的影響
釘契的存在不僅可能影響日後的成交價格，還可能使買家承擔相應的法律責任。銀行對按揭的批核結果也可能受到釘契的影響，因此買家在考慮購買釘契物業時需特別謹慎。
如何「解釘」？
如果釘契相關問題已經解決，並且有書面文件作為證明，業主可以向土地註冊處申請「解釘」。建議委託熟悉物業買賣的律師來處理這一過程，以提高申請成功的機會。
如何避免購買釘契物業？
在購買物業之前，地產代理通常會為準買家進行查冊，以確保物業的法律狀態清晰。如果查冊結果顯示物業被釘契，代理有責任告知買家潛在的風險。此外，準買家也可以自主詢問業主及業主立案法團的情況，如有任何疑問，應該尋求專業人士的意見和法律建議。
