要在香港進行房地產投資，銀行通常會提供兩種主要的浮動利率按揭方案：H按和P按。其中，H按在香港的置業人士中獲得了超過九成的選擇偏好。那麼，選擇H按供樓究竟有哪些優勢呢？在銀行加息或減息的情況下，H按供樓人士會受到什麼影響？此外，按揭計劃的條款又會為借款人提供哪些保障？經絡按揭將為大家詳細解析。
H按是什麼？
H按是基於銀行同業拆息(HIBOR)計算的按揭計劃，其中的”H”代表銀行同業拆息。銀行同業拆息指的是本地銀行之間的借貸利率，當銀行體系的資金餘額下降時，拆息通常會上升；相反，當資金充裕時，拆息則會下滑。銀行公會每天早上會更新當日的拆息數據，作為市場參考。而經絡按揭也會及時更新近期的拆息走勢，讓大家獲得最新的按揭資訊。
最近，一些中小型銀行推出了H+1%的按揭計劃，您是否想知道哪些按揭計劃最適合您申請？歡迎隨時查詢詳細資料。
H按利率計算方法
銀行同業拆息一般分為1個月、3個月、6個月及12個月，而大多數H按的利率是以1個月的拆息為基準進行計算。例如，現時一般的H按計劃為H+1.3%。如果當前的銀行同業拆息為4.5%，那麼實際利率將是1.3% + 4.5% = 5.8%。由於每日的拆息均會有所波動，為了保障借款人的利息不會突然大幅上升，H按計劃通常會設有鎖息上限（即封頂位）。當拆息上升導致實際按息高於封頂利率時，仍可按照封頂位計算。
H按封頂位/鎖息上限的好處
銀行的鎖息上限是以其最優惠利率為基準。例如，若H按按揭計劃的鎖息上限為P-1.75%，而該銀行的最優惠利率為5.25%，則實際的封頂息率為5.25% – 1.75% = 3.5%。這樣的設計能夠有效保障借款人，避免在拆息突然大幅上升的情況下，利息也隨之激增。然而，在加息周期中，銀行有可能會調高其最優惠利率，這也會影響鎖息上限的變化。
H按適用的物業類型
H按適用於多種物業，包括一手樓（即供及建期付款）、二手樓、村屋、唐樓、未補地價的居屋、綠置居及租置屋單位等。
H按受歡迎的原因
由於供樓的時間通常長達二、三十年，利率難免會有波動。在利率處於低位的階段，選擇H按的借款人通常能享受到比鎖息上限更低的利息，這使得H按在供樓時更具競爭力。當利率上升時，如果銀行尚未提高最優惠利率，借款人仍然可以依據鎖息上限的利率進行供樓。當銀行提高最優惠利率時，H按的鎖息上限調升幅度通常與P按相似，因此H按在這種情況下既能進攻也能退守。而當利率再次回落至低位時，H按供樓的人士將再次受益。
當然，隨著按揭計劃的日新月異，銀行也可能在加息周期中推出比H按更具吸引力的P按計劃。因此，在置業或轉按之前，向經絡按揭查詢最新的「筍」按揭計劃將是明智之舉！
H+1%按揭計劃是否適合我？
最近，一些中小型銀行推出了H+1%的按揭計劃，這樣的計劃能為借款人節省多少利息呢？根據目前市場上主流的H+1.3%按揭計劃，以借貸額500萬和30年還款期為例，根據8月13日的一個月銀行同業拆息0.91%計算，每月供款額為$19,010。然而，若使用H+1%按揭計劃，每月供款額將為$18,257，這樣每月便能節省$753。
不過，在選擇該按揭計劃時，有兩點需要特別注意：
- 封頂息率問題：H+1%的按揭計劃的封頂息率為最優惠利率(P)，實際按息可能高達5.5%。而目前一般按揭計劃的鎖息上限則僅為3.5%。因此，當拆息回升時，實際利率有可能會高於主流的按揭計劃。
- 按揭入息要求：由於按揭的入息要求是根據按揭計劃的鎖息上限計算的，因此H+1%按揭計劃的入息要求會高於H+1.3%按揭計劃。例如，H+1.3%按揭計劃的入息要求為$44,904，而H+1%的按揭要求則為$56,779，兩者之間相差$11,875。
H按利率的歷史走勢
回顧90年代，香港的供樓按息曾高達11%至12%。進入2000年後，利率逐漸回落至兩厘多，但在2005年時，利率又一度攀升至五厘多。根據數據，自1990年至2023年期間，按揭利率的平均水平約為4.86%。
儘管近年利率有所上升，但只要選擇最優惠的H按計劃，借款人仍能享受到較低的供樓利息支出，並獲得更多銀行的現金回贈。經絡按揭提供免費的按揭評估服務，若您有購買新物業或轉按的打算，歡迎隨時聯繫我們，了解最新的按揭計劃。
