在購買物業時，業權的形式通常分為聯權共有（Joint Tenancy）和分權共有（Tenancy in Common）。其中，分權共有的模式允許兩名或以上的業主擁有一定比例的業權，並可根據個人意願出售自己的業權份額，因此市場上便出現了所謂的「半契樓」或「碎契樓」。然而，這類物業是否能順利申請按揭？以下將為大家詳細拆解相關問題，並提供深入解讀。
半契樓與碎契樓的起源：業權形式的差異
物業業權的持有方式主要分為聯權共有與分權共有。聯權共有又被稱為「長命契」，其特點是當其中一名業主去世，另一名業主可自動繼承全部業權。例如，夫妻共同持有物業，如果丈夫去世，妻子便能直接獲得該物業的完整業權。
至於分權共有，則允許物業的業權按比例分配給多名業主，例如夫妻可以各佔50%的業權，或者丈夫佔75%、妻子佔25%。如果其中一名業主去世，其業權不會自動轉移給其他業主，而需根據遺囑或法律程序進行處理。這種靈活的分配方式導致了市場上出現半契樓或碎契樓的交易情況。
舉例來說，如果五兄弟分別持有某物業20%的業權，其中一位兄弟堅持出售自己的份額，而其他兄弟反對，這便形成了碎契樓交易。同樣地，如果夫妻各持有50%的業權，而妻子決定出售自己的部分，但丈夫不願出售，則稱為半契樓交易。
半契樓轉售挑戰：價格折讓與市場冷淡
半契樓或碎契樓的出現原因通常包括夫妻離婚、業主破產需要變賣資產以償還債務等。同時，由於其他業權人拒絕出售整個物業，這類交易變得更加複雜。值得注意的是，此類物業的市價折讓幅度通常高達40%至70%，其投資價值取決於多種因素，包括物業環境、座向、樓層、樓齡以及其他業主的態度等。
在考慮購買半契樓或碎契樓之前，買家必須了解完整單位的市場價格及銀行估值，以便根據所持有的業權比例計算是否值得入市。此外，由於這類物業的交投相對稀少，轉售難度較高，買家需有心理準備可能面臨長期持有的情況。
如果購買半契樓是為了出租獲利，買家更需提前與其他業主協商租金分配方式。過往案例顯示，租金收入未必能依照業權比例進行攤分，因此在交易前應充分溝通並達成共識。
半契樓按揭困難：銀行政策與財務公司選擇
半契樓或碎契樓在申請按揭方面通常面臨極大的挑戰。大多數銀行對此類物業持保守態度，不接受相關按揭申請。因此，買家應有心理準備以「全款支付」完成交易。然而，也有部分財務公司願意提供按揭服務，但其利率通常較高，買家需仔細計算借貸成本及潛在風險。
此外，即使成功獲得財務公司的按揭支持，買家仍需考慮未來可能面臨的法律糾紛或其他不確定因素，包括其他業主可能對租金分配或物業管理提出異議。因此，在投資此類物業之前，建議買家尋求專業法律及財務諮詢，以確保交易安全及投資穩定性。
總結：謹慎評估半契樓與碎契樓的投資價值
綜合以上分析，半契樓及碎契樓因其特殊的業權形式及市場特性，使得交易及按揭申請均具有一定挑戰性。買家在考慮入市前，不僅需深入了解物業整體價值及市場情況，更需評估自身財務能力是否足以應對「全款支付」或高利率借貸。此外，與其他共同業主的協調能力也是成功投資此類物業的重要因素。
